L’art 8 comma 10-bis della legge di conversione va a modificare l’articolo 5  del  regolamento  di  cui  al  decreto  del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404, (Registrazione telematica dei contratti di locazione) estendendo la platea degli obbligati alla registrazione medesima. Si stabilisce che sono obbligati alla registrazione dei contratti di locazione, i soggetti  in possesso di almeno dieci unità immobiliari anche. In precedenza quest’obbligo sussisteva per i proprietari di almeno 100 unità immobiliari. La differenza è dunque lampante!

Si aggiunge anche un comma 3-bis all’art. 5 del regolamento, prevedendo che all’obbligo di registrazione sono tenuti anche gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Continueremo ad analizzare le modifiche in tema immobiliare apportate dal dl semplificazioni fiscali

Con questa sentenza, il Tar accoglie il ricorso presentato da una famiglia, proprietaria di una villetta d’abitazione monofamiliare a Colfosco di Susegana (Treviso), contro la Soprintendenza dei beni culturali e contro il comune di Susegana (TV), che hanno negato l’autorizzazione paesaggistica per l’istallazione di pannelli fotovoltaici sul tetto della propria villetta, poichè, la stessa è ubicata in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, istituito con d.m. 6 novembre 1965, e relativo alla zona che circonda il castello di Collalto.

Secondo il TAR, il parere sfavorevole e vincolante della Soprintendenza appare viziato da travisamento e difetto di motivazione ed è evidentemente fondato sul postulato che la presenza dei pannelli fotovoltaici costituisca comunque un degrado per l’ambiente circostante, quale che siano la modalità di installazione e le loro dimensioni: ciò che, viceversa, secondo ragionevolezza ed esperienza, non si può affermare per la gran parte degli stessi – ormai diffusamente presenti sul territorio, e largamente incentivati dalle leggi statali e regionali – e comunque per l’impianto de quo.

Infatti, nel progetto, i pannelli fotovoltaici costituiscono l’omogenea copertura di una sola falda del tetto – con cui fanno dunque corpo – della costruzione, la quale a sua volta appartiene alla tipologie delle villette unifamiliari su due piani, di recente e normale fattura, posta al lato di una strada totalmente urbanizzata (dove si contano decine di costruzioni consimili) e non lontana da una scuola e da una chiesa: la stessa Soprintendenza, del resto, riconosce che è fuori del nucleo abitato in cui si trova la costruzione interessata che il sito assume connotati di rara bellezza naturalistica.

“ Affermare che un simile intervento possa alterare il panorama della zona non pare ragionevolmente sostenibile, considerato che il Castello di Collalto, ragione e perno del vincolo, si trova a chilometri di distanza: la presenza dei pannelli fotovoltaici appoggiati sul tetto di una qualsiasi abitazione, e formanti corpo con esso, è insignificante in un siffatto contesto, tanto più considerata l’ampia ed acquisita presenza sul territorio regionale di impianti simili, di contenute analoghe dimensioni, tali da essere ormai divenuti un elemento architettonico sostanzialmente insignificante”.

In sostanza dunque, quei pannelli possono essere istallati poichè, “quei pannelli non aggravano un ipotetico preesistente degrado, ma invece, si pongono come un intervento che non altera il contesto perché, in concreto, non lo trasforma”.

Ciò varrà esclusivamente per l’anno 2012 e per la prima casa, in merito alle seconde case, rimane tutto come prima ossia, acconto a giugno e saldo a dicembre.

La prima e la seconda rata, sarà calcolata applicando l’aliquota di base (lo 0,4 per cento per l’abitazione principale e per le relative pertinenze) e lo 0,76 per le altre case; per la terza rata, l’importo a conguaglio potrebbe essere superiore e, calcolato con aliquote diverse, tenuto conto che i Comuni, entro il 30 settembre, sulla base dei dati aggiornati, potranno “approvare o modificare il regolamento e la deliberazione relativa alle aliquote e alla detrazione del tributo”.

Si fanno più stringenti i criteri per usufruire delle agevolazioni prima casa. Nell’emendamento si prevede che “le agevolazioni previste si applicano solo se il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente nell’abitazione stessa”.

In ogni caso, Viene inoltre precisato – si legge – che in ogni caso l’aliquota e la detrazione per l’abitazione principale e per le relative pertinenze devono essere uniche per nucleo familiare indipendentemente dalla dimora abituale e dalla residenza anagrafica dei rispettivi componenti”.

Inoltre, è stata prevista l’esenzione per i fabbricati ubicati nelle zone colpite dal sisma dell’Aquila, “purché distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero in quanto inagibili totalmente o parzialmente”.

L’ultima in ordine di tempo, dovrebbe arrivare proprio nella giornata odierna con la presentazione dell’emendamento al decreto legge sulle semplificazioni fiscali da parte del relatore Gianfranco Conte, del Pdl. Un emendamento che consentirebbe di pagare l’IMU in te rate: la prima già fissata al 18 giungo e, le altre due, probabilmente il 17 settembre e il 17 dicembre. L’ANCI l’associazione dei Comuni però non ci stà, e definisce tale misura un vero disastro per le casse comunali. In attesa di sviluppo, vediamo come il decreto fiscale sta modificando le norme sull’IMU.

Il comma 1-bis dell’art 4 del decreto semplificazione fiscale, nonchè i commi da 5 a 5-quater e da 5-sexies a 5-octies, riguardano le modifiche all’IMU. Vediamole nel dettaglio.Il comma 1-bis, lettera a), aggiunge un periodo all’articolo 9, comma 8 del D.Lgs. n. 23 del 2011, per effetto del quale sono esentati dall’imposta municipale propria i fabbricati rurali a uso strumentale di cui all’articolo 9, comma 3-bis, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, a condizione che siano ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani, di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT).

Per effetto della disciplina sull’applicazione sperimentale dell’IMU (articolo 13, comma 8 del richiamato D.L. 201 del 2011) i fabbricati rurali strumentali sono soggetti a IMU con aliquota ridotta allo 0,2 per cento: è data facoltà ai comuni di ridurla ulteriormente fino allo 0,1 per cento.

Ai fini fiscali (richiamato articolo 9, comma 3-bis, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557) è riconosciuto carattere di ruralità alle costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell’attività agricola e aventi particolari destinazioni destinate (protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, etc).

Si ricorda che, ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili, l’articolo 7, commi da 2-bis a 2-quater del D.L. n. 70 del 2011 aveva introdotto una specifica procedura per la modifica della categoria catastale, dietro presentazione di apposita domanda - entro il termine originariamente fissato al 30 settembre 2011 – all’Agenzia del territorio, con autocertificazione attestante che l’immobile avesse posseduto continuativamente per cinque anni i requisiti richiesti dalla legislazione vigente per il riconoscimento del carattere rurale.

Successivamente l’articolo 13 del D.L. 201 del 2011 ha abrogato tale norma, riconoscendo effetti  alle domande presentate anche dopo il 30 settembre 2011 e fino alla data del 28 dicembre 2011, fermo restando il classamento originario degli immobili rurali ad uso abitativo. Da ultimo, il termine di efficacia delle domande divariazione è stato prorogato (articolo 29, comma 8 del D.L. n. 216 del 2011) al 30 giugno 2012.

Per quanto invece riguarda i fabbricati rurali iscritti nel catasto dei terreni – salvo quelli che non costituiscono oggetto di inventariazione – è previsto (articolo 13, comma 14-ter del citato D. L. n. 201 del 2011) che essi vengano dichiarati al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012.

Il comma 5, lettera d) prevede che l’acconto IMU 2012 sui fabbricati rurali strumentali sia versato nella misura del 30 per cento dell’imposta dovuta, con saldo alla seconda rata. Per i fabbricati rurali iscritti nel catasto dei terreni, da dichiarare al catasto edilizio urbano entro il 30 novembre 2012, nel 2012 il versamento dell’imposta è effettuato in un’unica soluzione entro il 16 dicembre.

La lettera b)del comma 1-bis precisa che gli immobili esenti dall’imposta municipale propria sono assoggettati alle imposte sui redditi ed alle relative addizionali. Il comma 5, lettera b) dispone l’esenzione da imposta per gli immobili classificati in catasto come F2, ovvero le unità immobiliari collabenti nonché la riduzione al 50 per cento della base imponibile IMU per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati e per i fabbricati di interesse storico o artistico.

La lettera c) del comma 5 innalza da 130 a 135 la misura del moltiplicatore da applicare per il calcolo della base imponibile IMU per i terreni agricoli. La lettera e) del comma 5, reca alcune limitazioni all’applicazione dell’IMU ai terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli professionali, commisurate al valore del terreno. Il comma 5-bis affida a un decreto ministeriale l’individuazione dei comuni nei quali si applica l’esenzione IMU per i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina. Le lettere f) e g)del comma 5 escludono dal gettito IMU spettante allo Stato la quota di imposta dovuta sugli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale dei soci assegnatari, sugli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari e sugli immobili posseduti dai comuni, siti sul proprio territorio, colpiti da imposta.

La lettera h) del comma 5  reca integrazioni alla disciplina dell’IMU relative, tra l’altro, agli adempimenti a carico dei comuni, alle dichiarazioni e ai versamenti. In particolare, per l’anno 2012, in sede di pagamento della prima rata dovrà versarsi il 50 per cento dell’importo ottenuto applicando le aliquote di base e la detrazione prevista per l’abitazione principale, senza sanzioni e interessi. La seconda rata sarà versata a saldo dell’imposta complessivamente dovuta, salvo conguaglio.

Si consente inoltre di modificare l’importo delle aliquote di base e della suddetta detrazione con uno o più DPCM.  I commi 5-ter e 5-quater abrogano alcune disposizioni vigenti in materia di determinazione della base imponibile (a fini ICI e delle imposte sui redditi) per gli immobili di interesse storico e artistico; i successivi commi 5-septies e 5-octies introducono modalità agevolate di determinazione, ai fini delle imposte sui redditi, dei redditi da locazione di immobili di interesse storico o artistico.

Con un primo provvedimento sono state fissate le modalità di versamento che, potrà avvenire esclusivamente attraverso il modello F24. I titolari di partita Iva dovranno effettuare i pagamenti soltanto on line com era già previsto in precedenza; a tutti gli altri contribuenti, invece, è consentito anche il pagamento cartaceo, in Banca, alle Poste o presso altri istituti accreditati.

Con l’altro provvedimento, il direttore dell’Agenzia ha avallato le necessarie modifiche dizionali da apportare ai modelli “F24” ed “F24 accise”, dove, come prima cosa, la parola “Ici” lascia il posto a “Imu” e la dicitura “detrazione Ici abitazione principale” alla più semplice “detrazione”. Inoltre il Codice IBAN sostituirà definitivamente il vecchio “C/C, ABI, CAB”

Con la risoluzione n. 35/E, anch’essa datata 12 aprile, si rendono noti i nuovi codici tributo:

• 3912 abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune)
• 3913 fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune)
• 3914 terreni (destinatario il Comune)
• 3915 terreni (destinatario lo Stato)
• 3916 aree fabbricabili (destinatario il Comune)
• 3917 aree fabbricabili (destinatario lo Stato)
• 3918 altri fabbricati (destinatario il Comune)
• 3919 altri fabbricati (destinatario lo Stato)
• 3923 interessi da accertamento (destinatario il Comune)
• 3924 sanzioni da accertamento (destinatario il Comune).

Per chi ha ancora conti in sospeso con l’ICI  sono stati ricodificati i codici tributo di tale imposta. Ora, per l’abitazione principale si dovrà indicare il codice 3940, per i terreni agricoli il 3941, per le aree fabbricabili il 3942 e per gli altri fabbricati il 3943 (non sono più utilizzabili i precedenti 3901, 3902, 3903 e 3904). Per quanto riguarda gli interessi e le sanzioni relativi all’Ici restano validi, al contrario, i codici 3906 e3907, instituiti nel 2004 con la risoluzione n. 32/E.

I nuovi codici tributo saranno operativi dal 18 aprile.

Secondo il calcolo fatto dal sindacato, prendendo un parametro di riferimento medio dato da un’abitazione di circa 80 mq e ubicata in zona semicentrale, a Roma ad esempio, nel canale libero l’incremento è del 142%: si passa infatti da una vecchia Ici pari a 892 euro alla nuova Imu di 2.161, a fronte di un affitto mensile medio di 1.250 euro. Per quanto riguarda Milano invece l’aumento dell’Imu è addirittura del 207% per un totale di 1.958 euro e con un affitto medio mensile di 1.100 euro. A Bologna siamo al 198% con un Imu pari a 1.915 euro a fronte di un affitto medio di 950 euro mentre a Palermo si registra un +119% per un Imu pari a 834 euro rispetto ad un affitto medio di 550 euro.

Secondo la simulazione  della nuova Imu dunque, si registrano aumenti sull’Ici sempre superiori al 100%, e ancor maggiori per le abitazioni affittate a canone concordato, dato che con l’Ici molti comuni avevano applicato aliquote ridotte rispetto a quelle ordinarie per rendere il canale concordato più appetibile per i proprietari (a Bologna era addirittura pari a zero).

Per quanto riguarda le seconde case affittate a canale libero, le aliquote passano da 7 a 10,6 a Roma, da 5 a 9,6 a Milano, da 7 a 9,9 a Firenze, da 5,7 a 10,6 a Bologna, da 7 a 9,6 a Palermo, da 6,9 a 10,6 a Catania, da 7 a 10,7 a Genova, da 6 a 10 a Torino. Per le seconde case affittate a canale concordato le aliquote passano da 4,6 a 10,6 a Roma, da 4 a 4,6 a Milano, da 6 a 7,6 a Firenze, da 0 a 7,6 a Bologna, da 3,8 a 9,6 a Palermo, da 6,5 a 10,6 a Catania, da 2 a 10,6 a Genova, da 1 a 4 a Torino.

La situazione sia aggrava se si tiene conto dalle maggiorazioni previste dalla riforma del lavoro per quei proprietari di immobili che non applicano la cedolare secca: per loro, infatti, si riduce, dal 15 a 5% lo sconto forfait previsto per chi dichiara con l’Irpef i redditi derivanti dalla locazione di immobili. Di fatto l’imponibile su cui si paga l’imposta aumenta di 10 punti percentuali, pari a un incremento che la Cgil e Sunia calcolano sia pari ad un aggravio per i proprietari di circa 450 euro l’anno.

Secondo il sindacato, queste due misure, in assenza di misure indispensabile per tutelare gli inquilini che non hanno la possibilità di negoziare i canoni, possono incidere con aumenti stimati attorno al 20% sui canoni; andando a colpire soprattutto le famiglie che si collocano generalmente in fasce di reddito basse o medio basse. “Considerando infatti le caratteristiche reddituali delle famiglie che oggi sono in affitto nel mercato privato, circa 1,7 milioni di nuclei percepiscono un reddito che non supera i 20 mila euro annui con un’incidenza dell’affitto che si attesta sul 50%, oltre la soglia ritenuta critica per l’equilibrio familiare.

Nuclei che di certo non potranno fare affidamento al fondo di sostegno destinato a quelle famiglie in affitto con bassi redditi, passato da 143 milioni de 2010 a 33 milioni di euro per ciascuno degli anni 2011 e 2012 per arrivare nel 2013 ad uno stanziamento simbolico di soli 14 milioni di euro. Un azzeramento ‘compensato’ dall’aumento dei canoni (+150% nel decennio) e degli sfratti per morosità, oggi pari all’85% del totale dei provvedimenti emessi”.

L’Imu, va in sostituzione, per la componente immobiliare, dell’Irpef (e relative addizionali) dovuta per i redditi fondiari relativi ai beni non locati, nonché dell’ICI sugli immobili strumentali (vale a dire i negozi commerciali, i laboratori artigianali, gli uffici e i capannoni)e, si applica, anche alle abitazioni principali comprese di pertinenze.

Per abitazione principale si intende “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unita’ immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

L’aliquota di base dell’imposta e’ pari allo 0,76 per cento (ridotta allo 0,4 per cento per l’abitazione principale e per le relative pertinenze); tuttavia i comuni con deliberazione del consiglio comunale, possono modificare, in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali. o, in caso di aliquota ridotta, in aumento o in diminuzione, sino a 0,2 punti percentuali. E qui, sorgono i primi problemi.

La Consulta nazionale dei Centri di assistenza fiscale, nello scorso fine settimana ha lanciato l’allarme in una lettera indirizzata al Ministero dell’economia in cui, si chiedeva  un rinvio della scadenza dell’acconto (prevista per il 16 giugno) per la totale confusione sul tema, stante la mancanza di delibere comunali sull’aliquota definitiva da applicare.

E poichè, quando c’è da riscuotere, lo Stato non sa aspettare, ecco trovata la soluzione: nell’emendamento al Dl 16/2012 (decreto legge sulle semplificazioni fiscali) presentato a nome del Governo dai senatori Mario Baldassarri (Fli) e Antonio Azzollini (Pdl) alle Commissioni Bilancio e Finanze del Senato, si stabilisce che: l’acconto IMU sarà comunque pagato entro il 18 giugno (poichè il 16 è sabato); l’importo sarà pari al 50% dell’imposta dovuta e andrà calcolato con le aliquote base e gli sconti definiti dal decreto salva-Italia: 4 per mille sulla prima casa e 7,6 per mille sugli altri immobili. Il saldo sarà quindi versato a dicembre.

Nel’emendamento inoltre, si prevede che entro il primo luglio, sulla base del gettito di entrate derivante dal versamento dell’acconto IMU, il governo provvederà a modificare aliquote e detrazioni. Quindi, i comuni, entro il 30 settembre, sulla base dei dati aggiornati, potranno “approvare o modificare il regolamento e la deliberazione relativa alle aliquote e alla detrazione del tributo”.

Così, le nuove aliquote potranno essere usate per il pagamento del saldo IMU. La grande stangata, come molti la definiscono, dunque, è rinviata a dicembre 2012!

A proposito di stangate, la CGIA di Mestre, in uno studio ha evidenziato come “con l’Imu le imprese manifatturiere artigiane e quelle industriali pagheranno quest’anno oltre 1.500 euro in più all’anno per ogni azienda. Andrà invece un po’ meglio, si fa per dire,  per gli uffici e per i negozi commerciali. Per i primi l’aumento medio in capo agli studi professionali sarà di 949 euro, per i secondi il maggior prelievo che graverà sui commercianti sarà di 569 euro.   Complessivamente, comunque, l’applicazione dell’Imu provocherà  una salassata che rischia di mettere in ginocchio l’intero sistema produttivo Paese.”

Lo studio ha ipotizzato che nel 2012 l’aliquota Imu – applicata agli uffici, ai negozi commerciali o ai capannoni produttivi presenti su tutto il territorio nazionale – sarà del 7,6 per mille (cosi come previsto dal decreto sul federalismo fiscale ). Per l’Ici, invece, si è deciso di far ricorso all’aliquota media nazionale applicata dai Comuni nel 2009, ovvero il 6,4 per mille, tenendo conto anche della rivalutazione dei coefficienti moltiplicatori che verranno applicati alle rendite catastali che, per effetto del decreto “salva-Italia”, sono passati da 34 a 55 per i negozi e le botteghe, da 50 a 80 per gli uffici e gli studi privati, da 100 a 140 per i laboratori artigianali e da 50 a 60 per i capannoni industriali e gli alberghi.

Prendendo in considerazione  solo gli immobili produttivi di proprietà delle aziende, l’applicazione dell’Imu,  rispetto alla situazione odierna,  darà luogo ad un aggravio della tassazione su questi immobili per un valore complessivo di 1,57 miliardi di € (pari ad un aumento medio per ciascuna azienda di 1.159 € l’anno) così suddiviso: 219,5 milioni di € in capo ai negozianti (aumento pro azienda pari a 569 €); 262 milioni di euro tra i liberi professionisti (+949 € per ciascun proprietario); 1,09 miliardi di euro tra gli industriali e gli artigiani (incremento annuo per ciascun imprenditore pari a 1.566 €)”.

Nel regime ordinario, l’imponibile sul quale si deve calcolare l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato:
• nel caso dell’equo canone, il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15% a titolo forfetario (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano)
• in regime di libero mercato, il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del5%) e il canone di locazione – aggiornato con le rivalutazioni Istat – ridotto del 15% (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano)
• a canone convenzionale, il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa.

Diversa è l’ipotesi se si opta per il regime della cedolare secca. E’ un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative e consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.

In patica, per i contratti di locazione a canone libero, la cedolare sarà del 21% del canone annuo stabilito dalle parti. Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano:
• nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
• nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, ossia  Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti e, gli altri comuni capoluogo di provincia. si applicherà la cedolare del 19% del canone annuo.
Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Chi intende avvalersi di questo regime, deve comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

L’Agenzia delle entrate, ha predisposto un software semplificativo, denominato “Siria” che, permette di registrare un contratto di affitto e optare per la cedolare secca, comodamente da casa; con un semplice click.

Il modello Siria può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:

• numero di locatori non superiore a tre;
• tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
• numero di conduttori non superiore a tre;
• una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre;
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita;
• contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non ulteriori pattuizioni).

Pagamento imposta

L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo) attraverso il modello F24.

ACCONTO

Dal 2012 la misura dell’acconto è pari al 95% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per tale anno.
Il pagamento va effettuato:
• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
– la prima, del 40%, entro il 16 giugno
– la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.
L’acconto non è dovuto quando l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo anno di possesso dell’immobile, considerato che il relativo reddito nel precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a imposta.

VERSAMENTO A SALDO

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef: il versamento va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2012 rispettivamente, 18 giugno e 18 luglio).

Imposta di registro

Oltre a ciò c’è un altra imposta da pagare in caso di locazione, costituita dall’imposta di registro, per la registrazione, appunto dei contratti di locazione.

Il termine per la registrazione è di 30 giorni dalla stipula del contratto e, può essere registrato sia telematicamente sia presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari, eccetera).

Ci sono dei software dell’Agenzia delle entrate, che consentono di registrare il contratto e di pagare, se dovute, le imposte di registro e di bollo:

• Siria: lo stesso programma della cedolare secca;
• Iris: utilizzabile dai contribuenti che non scelgono il regime della cedolare secca;
• Contratti di locazione composto di due distinte applicazioni: Una, “registrazione telematica dei contratti di locazione”, consente di registrare numerose tipologie di contratti, fra le quali le locazioni di immobili a uso abitativo, turistico, le locazioni di box e posti auto, immobili strumentali. L’altra applicazione, “pagamenti successivi alla registrazione” , consente, invece, di pagare sia le imposte per le annualità successive alla prima sia quelle dovute per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili registrati a partire dal 1° gennaio 1980.

Per la registrazione presso un ufficio dell’Agenzia delle entrate occorrono:

• almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;
• un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
• il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare dal sito internet dell’Agenzia o prendere in ufficio);
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (copia del mod. F23), sempre che non si opti per la cedolare secca.

L’a percentuale di imposta dovuta, varia in base alla tipologia dell’immobile locato. Se si registra il contratto in ufficio, il pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione. Per il versamento si utilizza il modello F23: una copia va consegnata all’ufficio insieme alla richiesta di registrazione. Se si registra telematicamente, il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.

Per eseguire i versamenti telematici occorre essere titolari di un conto corrente presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane Spa (l’elenco delle banche convenzionate è disponibile sul sito internet dell’Agenzia).

Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Per i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale si può scegliere:

• di pagare, al momento della registrazione, l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
• di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto usufruisce di uno sconto particolare, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Il contratto non registrato è nullo  Nei casi di omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il decreto legislativo n. 23/2011 ha inoltre previsto l’abbassamento del canone annuo, oltre alle normali sanzioni e al recupero dell’imposta.
In pratica, il proprietario viene obbligato a ridurre il canone fino a un importo pari al triplo della rendita catastale, la durata del contratto è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio, più altri quattro anni di rinnovo.

Si può regolarizzare sia la tardiva registrazione del contratto, sia il tardivo pagamento dell’imposta di registro attraverso il ravvedimento operoso:

• entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al dell’imposta dovuta (1/10 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al dell’imposta dovuta (1/8 del 120%) – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.

Articolo tratto  dall’”annuario del contribuente 2012″ dell’Agenzia delle Entrate.

La mediazione si introduce con una semplice domanda all’organismo di mediazione, contenente l’indicazione dell’organismo investito, delle parti, dell’oggetto della pretesa e delle relative ragioni.  Le parti possono scegliere liberamente l’organismo. In caso di più domande, la mediazione si svolgerà davanti all’organismo presso cui è stata presentata e comunicata alla controparte la prima domanda. Una volta avviata la mediazione, il mediatore organizza uno o più incontri mirati alla composizione amichevole della controversia.

L’accordo raggiunto con la collaborazione del mediatore è omologato dal giudice e diventa esecutivo. Nel caso di mancato accordo il mediatore può fare una proposta di risoluzione della lite che le parti restano libere di accettare o meno. In caso di insuccesso della mediazione, nel successivo processo il giudice potrà verificare che la scelta dell’organismo non sia stata irragionevole, ad esempio per mancanza di qualsiasi collegamento tra la sede dell’organismo e i fatti della lite ovvero la residenza o il domicilio della controparte.

Con l’entrata in vigore dell’obbligatorietà della mediaconciliazine anche in materia di condominio e RCA, si completa quanto previsto dal d.lgs 28/2010 (Attuazione dell’articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ). La riforma della mediazione civile ha come obiettivo principale quello di ridurre il flusso in ingresso di nuove cause nel sistema Giustizia, offrendo al cittadino uno strumento più semplice e veloce con tempi e costi certi.

Secondo le ultime Statistiche del Ministero della giustizia, al 31 dicembre 2011 i procedimenti iscritti alla conciliazione sono 60.810 e quelli definiti 40.162. Le materia per le quali si ricorre a tale istituto sono: diritti reali (pendenti 11.999 e definiti 7.704), locazione (pendenti 7.239 e definiti 4.727), mentre stentano a decollare le mediazioni in materia di condominio (pendenti 655) e risarcimento danni in materia di R.C.A. e natanti (pendenti 529).

Di certo, la mediazione non ha avuto un inizio facile e, la strada sembra tutta in salita. Perchè, sull’intero sistema di mediazione posto in essere dal d.lgs. 28/2010, pende ancora la spada di Damocle dell’incostituzionalità. La Consulta dovrà pronunciarsi nel giudizio di legittimità costituzionale sollevato dal TAR Lazio, che  dubita della legittimità costituzionale dell’art 5 e 16 del decreto perchè in contrasto con  l’art. 24 Cost. (diritto di difesa e di agire in giudizio per la tutela dei propri interessi) e dell’’art.77 Cost  (eccesso di delega). Vedremo dunque cosa accadrà.

Il caso che è arrivato per ben due volte al vaglio della Cassazione e, trae origine da un rapporto di locazione transitoria, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno di un appartamento nel quale, vi erano continue infiltrazioni di umidità. La vicenda torna per la terza volta, all’esame della Cassazione, con l’impugnazione della sentenza emessa, in sede di rinvio, dal tribunale di Genova con cui si dichiarava la risoluzione del contratto, per inadempimento della locatrice, con la condanna del convenuto, quale erede della locatrice, al risarcimento dei danni in favore del conduttore.

II tribunale di Genova, quale giudice del rinvio, con la sentenza impugnata, prendendo atto dei principi enunciati dalla Corte di legittimità con la sentenza n. 596 del 1999 affermava che  “pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell’art. 1578 n. 1 c.c. né di eliminazione dei vizi a spese del locatore, ex art. 1575 n. 2 c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all’uso convenuto, può ritenersi sussistente un’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1453 c.c.”.

Pertanto, il contratto deve essere risolto  per inadempimento della locatrice, per non avere adempiuto all’obbligo di eliminare “gli inconvenienti riscontrati”, ritenendo tale inadempimento rilevante ai sensi dell’art. 1455 c.c. “posto che, di fatto, impedì al conduttore di fruire in modo integrale dell’appartamento tra l’altro destinato alle vacanze ed alla villeggiatura”.

Inoltre, prosegue la Corte, “l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda, sia la parte dell’ immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell’edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell’immobile locato”.

Gli Ermellini precisano infine,  che, “in materia di condominio di edifici, la Corte di legittimità, ai fini del riconoscimento della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, ha affermato spettare al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio”.