Liberalizzazioni: torna l’IVA per le imprese edili per cessione e locazione di abitazioni di nuova costruzione
Il decreto sulle liberalizzazioni, varato lo scorso 20 gennaio dal governo Monti, apporta delle novità in materia di edilizia; la principale è il ritorno dell’IVA per le cessioni e le locazioni delle abitazioni delle imprese edili.
Vi sono poi norme in relazione alla possibilità per i comuni di concedere l’esenzione dell’IMU per tre anni sull’invenduto, e interventi finalizzati all’housing sociale.
In merito all’IVA, l’art 57 del decreto, che ricordo potrebbe subire delle modifiche in corso di approvazione in Parlamento, riscrive l’art 10 del DPR nr. 633/1972 (Istituzione e disciplina dell’Imposta sul Valore Aggiunto ), apportando così sostanziali modifiche al regime IVA in caso di locazioni di abitazioni e di cessione di abitazione, per le imprese edili.
Iva per le locazioni di abitazioni
L’art 57, modifica il punto 8 dell’art 10 comma 1 del DPR 633/72 con il seguente testo:
le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, nonché le locazioni di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni,effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, e, in ogni caso, le locazioni relative a fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture, …. Sono altresì imponibili le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati alle lettere b) e c) del numero 8-ter) ovvero per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
In pratica, si applicherà l’IVA del 10% nei seguenti casi:
- locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
- locazioni di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni,effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;
- locazioni relative a fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
- continuano a rimanere imponibili le locazioni di fabbricati strumentali.
Iva per la cessione di abitazioni
L’art 57 del decreto sulle liberalizzazioni, ha modificato anche il punto 8-bis dell’art 10 co 1 DPR 663/72:
le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento. Sono altresì escluse le cessioni di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero nel caso in cui il cedente, nel relativo atto, abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione nonché le cessioni relative a fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definite dal decreto del ministro delle Infrastrutture, di concerto con il ministro della Solidarietà sociale, il ministro delle Politiche per la famiglia ed il ministro per le Politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008.
Ciò significa che va applicata l’IVA alle:
- cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese costruttrici o da imprese che vi hanno eseguito lavori di ripristino entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di recupero del patrimonio edilizio, nel caso in cui il cedente, nel relativo atto, opti espressamente per l`imposizione;
- cessioni di abitazioni locate, per almeno 4 anni, in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata;
- cessioni di alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008.
Come detto, l’IVA sarà quella del 10% poichè lo stesso art . 57, inserisce nella tabella A, parte terza (ossia, nell’elencazione di beni e servizi soggetti all’aliquota del 10%) anche le “locazioni di immobili di civile abitazione effettuate in esecuzione di programmi di edilizia abitativa convenzionata; locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
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